日々成長すると10年後に複利で大きな差がでます。
どうもこまこまです。
昨日次のとおりNHKで不動産投資について報道がありました。
宅地建物取引士の国家資格試験に昨年合格したうえ自分なりに不動産賃貸業について勉強している私の意見を述べます。
まず放送内容の概要については以下のとおり。
- ランドセットという不動産投資ビジネスが過熱
- 狭いエリアにアパート乱立する事態発生
- 老後の備えに不動産投資を勧められるサラリーマン
- 通帳改ざんなど不正な銀行融資（スルガ銀行）
- 当初の説明と違う業者の家賃改定
- 人口減少で借金返済できないオーナー
- 国として調査中で法律など対策必要では
昔から言い古されてますが、この世の中にうまい儲け話はありません。
儲け話を赤の他人にわざわざ持ってくるような奇特な人がいますか？
放送の中では、ランドセットという土地とアパート建設をセットで費用８千万円を借金。
購入したオーナーがでてきて購入時の説明に家賃下落の話はなかったとのこと。
最終的に買う判断をしているのはオーナー自身あなたですよ、とツッコミたいところ。
自責マインドが全くない。
人生でも何でも他人の責任にする。
不勉強な自分には何も非がないと言うのでしょうか。
銀行は集めたお金を収益が見込まれるビジネスに融資して貸し借りによる金利の利ザヤで儲けるのが本来のビジネスモデル。
この収益モデルが破綻しているのが今の銀行で地方銀行のスルガ銀行のことがクローズアップでは放送されてましたが似たようなことはどこの銀行もしているかも。
アパート建設をサラリーマンに持ち掛けてる側の不動産業者のビジネスモデルも土地と建物を借金で購入させておいて自分たちは建設した時点でたっぷり収益がでる。
このケースだと映像ででていたアパートは８戸で家賃が約６～７万円／月
年間約５３０万円の家賃収入で２５年の返済期間。
ということは銀行への返済金額は約３２０万円/年で表面的な手残りは２１０万円。
これだけだと十分な感じがしますが家賃下落や空室リスク、修繕費用、固定資産税といったことまで考えるとあまり手元に残らない。
結局、払えなくなって自己破産するしかない。
不動産投資は株など他の投資に比べると技術的介入度がありコントロールしやすいし、銀行からの融資というレバレッジ（テコの原理）がきくとうメリットがある。
しかし不勉強なままに相手の口車に乗せられてやる不動産投資は絶対にダメ。
相手と対等かそれ以上に話ができるくらい勉強しないとダメ。
最低でも不動産関連の書籍１００冊以上は読まないとダメ。
なんでも学びは大切だということ。
以上こまこまでした。
